こんな疑問に答えます。
この記事では以下のようなことについて書いています。
ポイント
- 元不動産営業マンが解説【知っていて損はない賃貸の知識3選】
- お部屋を焦って決める必要はなし【楽観思考でOK】
- 空室が多い理由は需要と供給が合っていないから
この記事を書いている僕は不動産営業マンを5年ほど。
今まで約500名のお部屋探しの経験をもとに記事を書くことにしました。物件を所有しているオーナー様と、借りたい人の間を繋げる仲介という視点があるので、信憑性のある情報だと思っています。
仲介は貸主と借主の架け橋の役割
双方がWin-Winになることを意識しながら、仲介を続けていました。お客さんの喜ぶ顔を見られる機会が増えていったことが、厳しい営業を続けられた原動力でした。
それでは、さっそく見ていきましょう！
目次
元不動産営業マンが解説【知っていて損はない賃貸の知識3選】
今回お伝えしたい知っていて損はない知識は以下の3つです。他にもたくさんあるのですが、この記事では以下の3つに絞って解説していきます。
知ってるとお得な不動産知識
- ➀家賃交渉で1,000～3,000円下がることもある
- ➁入居開始日のベストは申込日から約1か月後
- ③不動産賃貸契約には基本的に保証人が必要
こちらの3つを説明していきたいと思います！
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➀家賃交渉で1,000～3,000円下がることもある
マンション契約の際は家賃交渉によって、家賃が下がる可能性があります。
僕の経験上、良心的な管理会社やオーナー様に関しては、入居者に親切な方が多いので交渉相談に応じてくれます。
というのも、家賃はある程度「バッファ(ゆとりみたいなもの)」があり融通が利く場合があるからです。
例えば、あなたの希望条件で「家賃は6万円まで」という条件があったとします。
そしてお部屋探しを始めて、気に入った物件があった時に家賃が6万2千円だったとします。
この時、あなたならどうしますか？少し考えてみましょう。
ポイント
➀～③のどれを選ぶかでお部屋探しの可能性が変わってきます。
➀「う～ん…いい物件だけど、家賃がオーバーしてるから諦めるか…」→諦める
➁「6万2千円は予算オーバーだけど、ここにしようかな…」→交渉なしで決めちゃう
③「決めたい！家賃2千円ダウンを希望してみよう！」→交渉ありで申し込み
ここで大事なのは、物件をすごく気に入っていて、家賃が下がれば入居したいという場合です。その場合であれば、「住みたい」という意志を仲介担当者に伝え、オーナー様にその意思を伝えてもらうことが大事です。
③の2千円ダウン希望はオーナーにとっても空室が埋まるし、借主にとっても年間で24,000円の経費ダウンになるのでWin-Winなんです。
メモ
もし、気に入った物件があって家賃が少しオーバーなら、仲介営業マンに相談してみましょう。
注意ポイント
注意点としては、全ての物件で家賃交渉ができるとは限りません。
➁入居開始日のベストは申し込みから約1ヶ月後
結論から言うと、入居日は「申し込みから約1ヶ月後くらい」がベストでしょう。
というのも、お部屋が決まってから事務的な処理が必要だからです。
入居までの簡単な流れを以下にまとめました。
入居までの簡単な流れ
- オーナーの入居審査がある
- 審査が通れば入居日を決めて、契約書類の作成
- 必要書類を集める(住民票や印鑑証明書など)
- 契約書類提出
- 入居日に鍵受け取り
入居するまでの流れはだいたいこんな感じ。
保証人の欄は代筆不可なので、多少時間がかかると思います。
Q&A:1週間後にしたい、どうすれば？
ポイント
結論は決済金を収めることができれば1週間後に入居することは可能です。
決済金とは契約にかかるお金のことで、内訳は以下の内容です。
- 日割り家賃と次月家賃
- 敷金・礼金(地域によって異なります)
- 火災保険料
- 保証会社(保証料)
- 仲介手数料
- etc..
注意ポイント
注意点として、入居後1週間から2週間以内には、契約書類を仲介店に提出する必要があります。
契約書類一例
- 契約書に記入・捺印
- 保証人の印鑑証明書
- 本人の住民票・本人確認書類コピー
- 保証人の収入証明書
メモ
入居開始日のベストの期間をまとめると、期間に余裕があるなら約1か月後。即入居したい場合は、決済金を用意しておくがいいかなと思っています。
③不動産賃貸契約には基本的に保証人が必要
不動産賃貸契約には、基本的に保証人が必要です。
というのも、契約者が家賃滞納した場合に保証人が費用を貸主に納める必要があるためです。
保証人になってもらう確率で一番多いのが「親」でしょう。
お母さんかお父さん、確実なのは収入がある親を選べば保証人としては堅いといえます。
お部屋を焦って決める必要はなし【楽観思考でOK】
営業マンの「人気の物件はすぐ決まってしまいます」という言葉はあまり気にしない方がいいということ。
というのも、重要なことはあなたが物件を気に入っているかどうかだからです。「部屋が決まってしまう」という焦りの心理を上手く使って営業しているので後々冷静に考えてみると「やっぱり違う物件がいいかな」と心変わりする人を何人も見てきました。
営業トークの具体例として以下のようなシーンがあるでしょう。
営業トーク具体例
「残り1部屋なので、決まってしまうかもしれません」
とはいえ「そんなのんびりしてたら、部屋が決まってしまいますよね？」と思う方もいるでしょう。確かに気持ちは分かります、ただ焦って行動してしまうと焦るような現実を引き寄せてしまう可能性があるので、悲観的に考えるのではなく、少し楽観的に考えるくらいがちょうどいいのかと思っています。
空室が多い理由は需要と供給が合っていないから
一概にはいえませんが、空室が目立つ物件は需要と供給のバランスが合っていないといえるでしょう。例えば、地域相場よりも高い家賃設定がされていたり、トイレとお風呂はセパレートの方が希望者が多いなど、設備面で需要が合っていない場合があるからです。
設備面は急には変えることは難しいですが、リフォームやリノベーション物件などは部屋の中は新築同然なので比較的に家賃も安いし人気だったりします。
参考
僕の経験談で、築年数は新しく部屋の写真を見る限り設備も整っているのに、なぜか空室が多い物件がありました。内覧にいってみると、ベランダからの景色がお墓だったということがありました。
とはいえ、人によって見ているポイントは様々です。一見デメリットに見えることもメリットと思うお客様もおられました。お墓の例にしても、全く外の景色を見ない方にとっては気になりませんよね。これも需要と供給のバランスといえるでしょう。
まとめ：不動産賃貸の知識は知っていて損はなし
いかがだったでしょうか？今回は知っていて損はない不動産賃貸の知識について書きました。
まとめポイント
- 元不動産営業マンが解説【知っていて損はない賃貸の知識3選】
- お部屋を焦って決める必要はなし【楽観思考でOK】
- 空室が多い理由は需要と供給が合っていないから
もし、今回の内容以外で「相談してみたい」という方がおられましたらお気軽にお問合せ下さい。